Eigentümer
Eigenbedarf anmelden:
Schritt für Schritt Anleitung für Eigentümer/Vermieter
Eigenbedarf Schritt für Schritt
A) Prüfung im Vorwege (Voraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs )
Begünstigter Personenkreis
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Danach liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nur unter diesen Voraussetzungen kann ein Vermieter Eigenbedarf anmelden.
1. Wir prüfen für Sie, ob die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht werden soll, zu dem vom Gesetz begünstigten Personenkreis gehört. Nur für berechtigte Personen kann man Eigenbedarf anmelden.
Berechtigtes Interesse
Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn vernünftige, nachvollziehbare Gründe dafür bestehen, dass der Vermieter oder eine andere begünstigte Person die Wohnung zu Wohnzwecken nutzen möchte. Eine Notlage seitens des Vermieters muss nicht bestehen. Allerdings muss das Interesse des Vermieters abstrakt plausibel sein und sich im konkreten Fall auch realisieren lassen. So wird man das berechtigte Interesse bejahen können, wenn dem Vermieter die von ihm selbst gemietete Wohnung gekündigt worden ist. Ein nicht nachvollziehbares Interesse hingegen läge vor, wenn eine Wohnung im Obergeschoss in einem Haus ohne Fahrstuhl von einem Rollstuhlfahrer genutzt werden soll.
2. Wir prüfen für Sie, ob Sie vernünftige nachvollziehbare Gründe für die Eigenbedarfsanmeldung anführen können.
Richtiger Zeitpunkt für das Vorliegen des Eigenbedarfs: In einem weiteren Schritt sollten Sie als Vermieter beachten, dass der Eigenbedarf auch im richtigen Zeitpunkt vorliegt und darauf den Zeitpunkt der Kündigung ausrichten.
Die Anmeldung zum Eigenbedarf darf weder zu früh d.h. bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorgelegen haben oder erkennbar gewesen sein noch zu spät d.h. erst nach Ablauf der Kündigungsfrist eintreten. Auch der Wegfall eines zunächst vorhandenen Eigenbedarfs kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen oder zumindest Benachrichtigungspflichten des Vermieters auslösen.
Bzgl. dieser Problematik können wir Sie in Zukunft auf Wunsch auf die Fristen und Termine verweisen.
3. Wir stellen sicher, dass der Eigenbedarf nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages vorliegt oder erkennbar ist und beachten, dass dieser spätestens im Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist vorliegt. Wir weisen Sie außerdem darauf hin, den Mieter von einem nach Zugang der Kündigung und vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallenen Eigenbedarf in Kenntnis zu setzen.
4. Haben Sie Wohnungseigentum an einer bereits vermieteten Wohnung erworben, prüfen wir genau, ob das Wohnungseigentum nach oder vor der Überlassung an den jetzigen Mieter begründet worden ist. Erfolgte die Begründung des Wohnungseigentums nach der Überlassung an den Mieter, prüfen wir für Sie, ob die Sperrfrist länger als 3 Jahre beträgt. Seien Sie sich im Klaren darüber, dass allein der Erwerb bereits vermieteten Wohnraums als Mitglied einer Personengesellschaft oder einer Erwerbergemeinschaft ausreicht, um die Sperrfrist auszulösen.
5. Wir prüfen vor einer Eigenbedarfskündigung, ob diese wegen überhöhten Wohnbedarfs oder dem Bereitstehen einer gleichwertigen Alternativwohnung für Sie selbst oder den Mieter als missbräuchlich angesehen werden kann.
6. Prüfen Sie im Vorwege, wie lange das Mietverhältnis besteht und welche Fristen für Sie einschlägig sind. Achten Sie für den Fall, dass der Nutzungswunsch erst in Zukunft besteht, darauf, dass Sie nicht zu früh kündigen, so dass sichergestellt ist, dass die Kündigungsfrist erst abläuft, wenn der Nutzungswunsch auch umgesetzt werden soll und kann.
B) Die Umsetzung
Verfassen des Kündigungsschreibens
7. Wir achten bei der Verfassung des Kündigungsschreibens darauf, alle Tatsachen darzulegen, die ein objektiver mit den Umständen nicht vertrauter Dritter an Stelle des Mieters berechtigter Weise benötigt, um zu prüfen, ob es erfolgversprechend ist, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen.
Sicherstellung des Zugangs
8. Wir stellen sicher, dass das Kündigungsschreiben dem Mieter rechtzeitig und form- und frsitgerecht zugeht (Einschreiben).
C) Widerstand des Mieters
Wird einem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt, muss sich der Vermieter darauf einstellen, dass sich der Mieter mit der Kündigung nicht einverstanden erklärt. Mieter haben umfassende Rechte und können sich ggf. gegen die Anmeldung des Eigenbedarfs wehren.
Widerspruchsrecht des Mieters
Das Gesetz stellt dem Mieter Rechte zur Verfügung, von denen viele Mieter Gebrauch machen. Gem. § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine den Umständen nach angemessene Zeit verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Abwägung bzw. die Frage, welche Interessen in die Waagschale zu werfen sind, ist eine Frage des Einzelfalles. Wichtig für den Vermieter ist jedoch, dass seine Interessen bei der Abwägung nur berücksichtigt werden, wenn sie gem. § 573 Abs. 3 BGB in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, es sei denn die Gründe sind nachträglich entstanden.
9. Seien Sie darauf gefasst, dass der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses widerspricht und deren Fortsetzung verlangt. Wir überprüfen gerne für Sie, ob der Widerspruch form- und fristgerecht eingelegt worden ist. Wir achten außerdem darauf, den Mieter bereits im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht einschließlich der Form- und Fristerfordernisse hinzuweisen.
Räumungsprozess
Erklärt sich der Mieter mit der Kündigung nicht einverstanden und zieht nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, kann es für Sie als Vermieter erforderlich werden, den Mieter vor Gericht auf Räumung der Wohnung zu verklagen. Dabei sollten Sie Folgendes beachten:
Die Klage muss beim zuständigen Gericht eingereicht werden. Zuständig für eine Räumungsklage ist unabhängig vom Streitwert gem. § 23 Nr. 2 a GVG, 29 a Abs. 1 ZPO stets das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet.
Entscheidend für den Erfolg der Klage ist der Inhalt der Klagschrift. Auch hier gibt es wieder formale und inhaltliche Anforderungen zu beachten!
10. Verklagen Sie den Mieter notfalls auf Räumung der Wohnung, wenn dieser nicht freiwillig auszieht. Beachten Sie bei der Verfassung der Klagschrift insbesondere, den Sachverhalt, aus dem sich die Wirksamkeit der Kündigung und damit der Räumungsanspruch ergibt, so genau wie möglich zu schildern.
Beweisfragen
In dem zuvor geschilderten Räumungsprozess, in dem dann insbesondere die Wirksamkeit der Kündigung überprüft wird, muss der Vermieter beweisen, dass die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung vorgelegen haben, dass kein Ausschlussgrund bestand und die Kündigung auch form- und fristgerecht erklärt worden ist. Der Beweis lässt sich mit Hilfe von Zeugen, Urkunden, Augenscheinsobjekten und ggf. auch Sachverständigengutachten erbringen. Entscheidend ist hier, dass sowohl die zu beweisende Tatsache als auch das Beweismittel in der Klagschrift genau bezeichnet werden müssen.
11. Prüfen Sie genau, ob Sie die Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung vor Gericht nachweisen können, bevor Sie einen Räumungsprozess anstrengen. Bieten Sie für voraussichtlich streitige Tatsachen Beweis an und bezeichnen Sie sowohl die zu beweisende Tatsache als auch das Beweismittel genau.
Eigenbedarf – Vorgehensweise
1. Widersprechen Sie der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter
2. Fordern Sie Ihren Mieter auf, die Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen
3. Prüfen Sie, ob ein erhobener Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung wirksam ist
4. Prüfen Sie, ob Sie dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren müssen bzw. sollten
5. Streben Sie eine außergerichtliche Lösung an
6. Letztes Mittel: Räumungsklage
7. Vergessen Sie nicht, Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und ggf. Schadensersatzansprüche geltend zu machen
8. Der Mieter zieht trotz der Verurteilung zur Räumung nicht aus: Betreiben Sie die Zwangsvollstreckung
Fazit und Zusammenfassung
Zieht der Mieter, dem wirksam gekündigt wurde, nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht freiwillig aus, beginnt für Sie als Vermieter nicht selten ein beschwerlicher Weg, auf dem Sie viel zu beachten haben.
Haben Sie als Vermieter durch einen Widerspruch erfolgreich verhindert, dass das Mietverhältnis durch die Gebrauchsfortsetzung des Mieters unbefristet fortbesteht, müssen Sie häufig schon die nächste mitunter schwierige Frage beantworten, ob Sie das Mietverhältnis mit dem Mieter trotz der Kündigung zumindest zeitweise auf Grund eines wirksam erhobenen Widerspruchs fortsetzen oder dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren müssen. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, können Sie sich den Besitz an der Wohnung nicht kurzerhand selbst verschaffen. Vielmehr müssen Sie den Mieter auf Räumung verklagen.
Weigert sich der Mieter trotz Verurteilung bis zum bitteren Ende, die Wohnung zu räumen, kommen Sie nur zum Ziel, wenn Sie auf Grund des erwirkten Räumungstitels die Zwangsvollstreckung betreiben.
Das Immobilienrecht bildet sich in deutlich mehr Rechtsbereichen ab. Ganz gleich ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, anmieten oder vermieten – Sie werden es immer mit Immobilienrecht zu tun haben.
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